Cashflow-Rechner

Erstcheck für Kauf & Bestand: Kreditsumme, Rate, nicht umlagefähige Kosten und Cashflow (optional inkl. Steuerwirkung).

Kaufpreis
Kaufpreis ohne Nebenkosten/Capex. Basis für EK, Kredit und Kennzahlen.
€
Steuer / AfA (Liquidität nach Steuer)
Baujahr
AfA: vor 1925 = 2,5%, ab 1925 = 2,0% (vereinfachtes Modell).
J
Gebäudeanteil (%)
Anteil der Anschaffungskosten (KP+NK), der als Gebäude (AfA) angesetzt wird.
%
Grenzsteuersatz
Vereinfachung: nur Einkommensteuer (ohne Soli/KiSt). Wirkt auf Steuerbox & Liquidität nach Steuer.
%
Eigenkapital (%)
Anteil vom Kaufpreis (ohne NK/Capex). Wird ignoriert, wenn EK (€) > 0.
%
Eigenkapital (€)
Fixbetrag statt Prozent. Hat Vorrang, wenn > 0.
€
Kaufnebenkosten
Notar & Grundbuch
in % vom Kaufpreis (Standardannahme: wird mitfinanziert).
%
Grunderwerbsteuer
in % vom Kaufpreis (Standardannahme: wird mitfinanziert).
%
Makler
optional, in % vom Kaufpreis (Standardannahme: wird mitfinanziert).
%
Kaufnebenkosten: Finanzierung
Aus EK: erhöht eingesetztes Eigenkapital. Mitfinanziert: erhöht Kreditsumme und Rate.
Modernisierung/Sanierung (Capex)
Investitionsbudget gesamt
Sanierung/Modernisierung zusammengefasst. Wirkt je nach Finanzierung auf Liquidität (EK) oder Rate (mitfinanziert).
€
Modernisierung/Sanierung: Finanzierung
Aus EK: einmaliger Liquiditätsabfluss im Jahr 1 (vereinfachend). Über Kredit: Capex erhöht Kreditsumme und Annuität.
Miet-Boost nach Maßnahmen (optional)
Zusätzliche Kaltmiete pro Monat durch Maßnahmen (wirkt direkt auf Cashflow/Miete).
€

Berechnung der Rate

Zins
Nominalzins p.a. (für Annuitätenrate & Steuerbox-Zinsen).
%
Tilgung
Anfängliche Tilgung p.a. (Rate = Kredit * (Zins+Tilgung)/12).
%
Miete (Start / Soll)
Wohnfläche
m². Relevant für Miete €/m² sowie Instandhaltungsrücklage €/m².
m²
Miete €/m²
Bidirektional: €/m² ↔ Monat ↔ Jahr (immer synchronisiert).
€
Alternative Mieteingabe
Wähle nur die Anzeige. Die Felder sind immer gegenseitig berechenbar.

Nicht umlagefähige Nebenkosten (Schätzung)
Instandhaltungsrücklage
€/m² pro Monat (Liquidität: ja, Steuer: nein).
€
Verwaltung (pro Monat)
Nicht umlagefähige Verwaltung (Liquidität: ja, Steuer: ja).
€
Szenario
Betrachtungsjahr
Jahr 1–20: bestimmt Miete/Steuerbox/KPIs für dieses Jahr.
J
Annahmen (wirken auf Ergebnisse & Diagramme)
Angenommene Wertsteigerung
p.a. in % (nur Wertkurve, nicht Cashflow).
%
Angenommener Mietausfall
% vom Soll (reduziert Miete = Ist).
%
Mietsteigerung
Entweder jährlich p.a. oder in 3-Jahres-Blöcken (Kappungslogik vereinfacht als Sprung).
jährliche Steigerung p.a.
%
Prognose (20 Jahre)

Liquidität nach Steuer & Wertentwicklung

Entwicklung (jährlich)

Linie 1: Liquidität nach Steuer p.a. (inkl. Steuerwirkung, inkl. Mietausfall). Linie 2: Miete p.a. (Soll, ohne Mietausfall).

Wertentwicklung vs. Restschuld (jährlich)

Restschuld: Annuität mit konstanter Rate. Wert: Kaufpreis (ohne NK/Capex) mit Wertsteigerung (p.a.).

Feldbeschreibung (vollständig)

Eingaben

  • Kaufpreis: Basis für Kredit, EK und Kennzahlen (ohne NK/Capex).
  • Baujahr: bestimmt AfA-Satz (vereinfachtes Modell).
  • Gebäudeanteil (%): Anteil der AK, der als Gebäude (AfA) angesetzt wird.
  • Grenzsteuersatz: steuert Steuerwirkung (ohne Soli/KiSt).
  • Eigenkapital (%): EK-Anteil vom Kaufpreis (ignoriert bei EK € > 0).
  • Eigenkapital (€): Fixbetrag, hat Vorrang vor EK %.
  • Notar & Grundbuch (%): Kaufnebenkosten.
  • Grunderwerbsteuer (%): Kaufnebenkosten.
  • Makler (%): optional, Kaufnebenkosten.
  • Finanzierung Kaufnebenkosten: aus EK vs. mitfinanziert (wirkt auf EK gesamt, Kredit, Rate).
  • Investitionsbudget gesamt: Capex – je nach Finanzierung Cash-Out oder Rate.
  • Finanzierung der Investition: EK (Liquidität) vs. mitfinanziert (Kredit/Rate).
  • Miet-Boost (optional): zusätzliche monatliche Kaltmiete durch Maßnahmen.
  • Zins: Nominalzins p.a. für Rate, Zinsen in Steuerbox und Restschuldkurve.
  • Tilgung: anfängliche Tilgung p.a. für Annuitätenrate.
  • Wohnfläche: m² für Miete €/m² und Rücklage €/m².
  • Miete €/m²: Soll-Kaltmiete pro m² (wird aus Monat/Jahr berechnet, wenn dort zuletzt geändert).
  • Miete Monat: alternative Soll-Netto-Kaltmiete pro Monat.
  • Miete Jahr: alternative Soll-Netto-Kaltmiete pro Jahr.
  • Instandhaltungsrücklage €/m²: Liquiditätsabfluss, steuerlich nicht absetzbar (vereinfachend).
  • Verwaltung (Monat): nicht umlagefähige Verwaltung, steuerlich absetzbar.
  • Betrachtungsjahr: Jahr (1–20) für KPIs/Steuerbox und „Miete im Jahr“.
  • Wertsteigerung: beeinflusst nur die Wertkurve (nicht Cashflow).
  • Mietausfall: reduziert Soll-Miete zu Ist-Miete (wirkt direkt auf Cashflow).
  • Mietsteigerung: jährlich p.a. oder 3-Jahres-Block (Sprungmodell).

Ausgaben/Ergebnisse

  • Kaufnebenkosten (Summe): Notar+GrESt+Makler (aus % berechnet).
  • Eigenkapital (Kauf): EK-Anteil am Kaufpreis.
  • Zus. EK NK: NK aus EK (nur bei NK=EK).
  • Zus. EK Capex: Capex als EK (nur bei Capex=EK).
  • EK gesamt: EK (Kauf) + ggf. NK-EK + ggf. Capex-EK.
  • Kredit: (Kaufpreis − EK) + NK (wenn mitfinanziert) + ggf. Capex (mitfinanziert).
  • Rate: Annuität pro Monat (Zins+Tilgung).
  • Miete (Betrachtungsjahr): Soll-Miete im Jahr (inkl. Mietsteigerung + Miet-Boost).
  • Nicht umlagefähige NK: Rücklage + Verwaltung (monatlich).
  • Kaufpreis je m²: Kaufpreis / Wohnfläche.
  • Kaufpreisfaktor: Kaufpreis / Jahreskaltmiete (Start).
  • Cashflow (vor Steuer): Ist-Miete − Rate − nicht umlagefähige NK − ggf. Capex-Cash-Out (Jahr 1).
  • AfA (p.a.): Abschreibung aus AfA-Basis und AfA-Satz.
  • Steuerwirkung (p.a.): vereinfachte Steuerzahlung (-) / Rückerstattung (+).
  • Liquidität (nach Steuer): Cashflow vor Steuer + Steuerwirkung (monatlich).
  • Liquidität (nach Steuer, p.a.): Liquidität nach Steuer pro Jahr.
  • Steuerbox: zeigt Einnahmen, AfA, Capex (sofort), Verwaltung, Zinsen, Ergebnis und Steuerwirkung.
  • Cashflow-Rendite: Cashflow vor Steuer p.a. / EK gesamt.
  • Eigenkapitalrendite: (Cashflow p.a. + Tilgung p.a.) / EK gesamt.
Hinweis: bewusst vereinfacht (keine umlagefähigen NK, keine Soli/KiSt, Capex steuerlich nur als Näherung, Mietsteigerung 3y als Sprung).
Beratungsleistungen
Kostenloser Objektcheck
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Ziel des kostenlosen Objektchecks ist eine klare wirtschaftliche Ersteinschätzung der Immobilie.
  • Kurzbewertung der Immobilie
  • Top 3 Optimierungshebel
  • Klare Empfehlungen
Ankaufsberatung
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Erhebliche Einsparpotenziale durch realistische Preiseinschätzung und Identifikation versteckter Risiken.
  • Standort- und Mikrolagenbewertung
  • Analyse der bestehenden Mieten und Potenziale
  • Prüfung der vorhandenen Unterlagen
  • Klare Entscheidungsempfehlung
  • Optional: Kontakt zu Maklern / Dienstleistern
  • Optional: Durchführung von Besichtigungen
Objektoptimierung & Strategie
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Maximierung der wirtschaftlichen Ergebnisse. Durch strukturierte Immobilienoptimierung werden Betriebskosten reduziert und Erträge langfristig gesteigert.
  • Analyse von Mietniveau und Erlösstruktur
  • Prüfung laufender Kosten und Dienstleistern
  • Bewertung von Optimierungs- und Entwicklungspotenzialen
  • Priorisierung wirtschaftlich sinnvoller Maßnahmen
  • Optional: Prüfung der aktuellen Hausverwaltung
Verkaufsberatung
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Immobilien werden nicht zum Angebotspreis gekauft. Deshalb ist eine strategische Verkaufsvorbereitung zur Erzielung des optimalen Marktpreises enorm wichtig. Auf Wunsch auch mit Begleitung des Eigenverkaufs ohne Makler (objektabhängig).
  • Analyse der Verkaufsreife und Ausgangslage
  • Bewertung sinnvoller Maßnahmen vor dem Verkauf
  • Einschätzung des optimalen Verkaufszeitpunkts
  • Vorbereitung relevanter Unterlagen
  • Strategische Beratung zur Preisfindung
  • Optional: Beratung bei Verkauf ohne Makler
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